房东提前收房、涨租、要卖房，租客手里有哪些牌

「我把房子卖了，你下个月搬走吧。」——很多租客听到这句就开始找房了。其实在租赁期内，你手里的牌不止一张。

第一张牌：买卖不破租赁

房子在租赁期内卖掉，不影响你的租赁合同继续有效。新房东接手的是一套带着租客的房子，他必须让你住到合同期满。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条——租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

关键在「按照租赁合同占有」——也就是你要实际住着，而且能证明租赁关系真实存在。所以合同、租金转账记录、水电费缴纳记录都要留好。

房东要卖房，应当在出卖前的合理期限内通知你，同等条件下你有优先购买的权利。房东不通知就卖了，你可以主张赔偿损失。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十六条——出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

注意：优先购买权不能用来阻止房子过户，主张的是赔偿。所以如果你真想买，收到通知后要尽快明确表态。

租赁期内房东单方要收房，属于违约。合同里约定了违约金的按约定；没约定的，可以主张实际损失——重新找房的中介费、搬家费、新房租金高出的差额、装修投入的折价。

经房东同意做的装修，租赁结束时的处理分两种：能拆的可以拆走恢复原状；不能拆的（比如地板、吊顶、定制柜），可以主张按剩余价值折价补偿。如果是房东违约提前解约导致你没住满，这笔折价通常算得更足。

所以装修前一定要有书面同意（微信同意也行，留好记录），并保存好装修合同和发票——没有这些，折价就无从算起。

这几条约定就算写进合同也可能无效

「租赁期内房东有权随时收回房屋且不承担任何责任」「押金一律不退」「房东有权单方涨租」——这类条款排除了承租人的主要权利、免除了出租人的主要责任，属于格式条款中的无效情形。合同里写了不等于有效。

不要先搬。搬走之后你就失去了「实际占有」这个最有力的事实基础，谈判地位会一落千丈。正确顺序是：先书面回复房东表明你不同意提前解约、要求继续履行合同，留好送达记录，然后再谈补偿。如果房东换锁、断水断电，那是妨害你的居住权益，可以报警并保留证据，必要时起诉。